重倉長三角超八成貨值位于一二線)股價卻仍被低

作者：五金沖壓件 文章來源: 本站原創(chuàng) 發(fā)布時間：2019-07-18 19:57

　　在內(nèi)房股板塊，融信中國(03301)是為數(shù)不多一直被低估的企業(yè)渗蜀，19年P(guān)E僅4.5倍稚补，遠低于行業(yè)中位值7.71倍紫颈，與銷售規(guī)模相近的中國奧園(03883)相比纹怨，市值僅為后者的60%左右舔亭。

　　有意思的是书蚪，當(dāng)市場對融信“愛理不理”的時候，最了解公司的人卻在不斷增持公司股份以示看好鹃改。智通財經(jīng)APP了解到战架，融信主席歐宗洪控制的歐氏家族信托Dingxin Company Limited自去年以來持續(xù)增持公司股份，今年至今共增持9次侦萍，累計增持7873.74萬股溶瞬，每股均價在9.06港元-12港元區(qū)間，持股比例從年初的62.16%上升至64.81%喂惜。

　　低估背后鄙骏，市場不僅看低了融信過去兩年合約銷售翻倍增長對短期收入和利潤的貢獻，也忽視了優(yōu)質(zhì)且充足的土儲將帶來的長期增長預(yù)期服半。

　　自2003年成立以來碗冈，融信從福州走向全國，始終深耕核心城市群滤灸，以原有入駐的重點城市為核心怪褐，拓展至周邊具有明顯外溢需求、凈人口流入及新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的衛(wèi)星城市翁旁。

　　年初以來蝠欲，公司繼續(xù)在核心城市、核心地段擴充土儲倦微。據(jù)不完全統(tǒng)計妻味，截至目前融信通過直接參拍新增的土地18幅，新增建筑面積超過170萬平方米欣福，新增土地總價約104.8億元责球。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，融信今年上半年重點拓展長三角城市群拓劝，在蘇州雏逾、杭州這些已有布局的城市擴大土儲同時，還新進入了溫州市場郑临，這與上半年主流房企集中在長三角拿地的趨勢一致栖博。此外，鄭州厢洞、九江仇让、重慶也是融信加大投入力度的區(qū)域。

　　融信上半年拿地的另一個特點是拿地謹(jǐn)慎犀变，平均溢價率低妹孙，約為17%秋柄。溫州蒼南考叽、鄭州高新區(qū)肢姜、紹興嵊州、廣東江門地塊均以底價成交连碎，湖州吳興地塊溢價率0.13%驰闺。其中，在融信重點布局的溫州地區(qū)弧哥，土地市場尤為活躍呕豪，大部分房企拿地的溢價率超過30%，相比之下榆眷，融信低溢價拿地意味著糯档，未來當(dāng)溫州房價隨經(jīng)濟發(fā)展上升時，其利潤空間也將相對更大屡旺。

　　一個例外是蜡幼，重慶渝北地塊溢價率超過90%，主要在于其稀缺性端制。據(jù)了解嗓万，該地塊所在的回興最近五年來都沒有土地出讓，周圍為成熟居住區(qū)灸叼，各項生活配套就較為齊備神汹，附近新建商品房較少，區(qū)域市場缺貨比較明顯古今。

　　從拿地方式看屁魏，今年上半年以招拍掛為主，同時值得關(guān)注的是捉腥，6月4日融信中國以一二級聯(lián)動的方式蚁堤，斥資18.19億元一舉拿下鄭州市高新區(qū)6宗地塊，成為了公司今年以來最大的單筆土地交易但狭。一二級聯(lián)動以較低的成本提前鎖定大量優(yōu)質(zhì)的土地資源披诗，能夠為增厚未來綜合利潤空間提供一定保障。

　　整體而言立磁，融信上半年拿地較為謹(jǐn)慎呈队。其實在2018年的業(yè)績會上，融信管理層就表示唱歧，2019年的重點是降杠桿宪摧，拿地方面堅持謹(jǐn)慎的態(tài)度，今年將以銷售回款30%-50%的資金作為拿地投資的預(yù)算烙凝。

　　從大環(huán)境看连欲，“住房不炒”的主基調(diào)之下，穩(wěn)的不只是樓市，還有土拍椅损。土地市場過熱的情況被通過行政手段來抑制帘战，大部分房企今年都大幅放緩了拿地的步伐。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示吉挎，與2018年同期相比斑永，各梯隊房企的拿地銷售比均有不同程度的下滑，融信亦是順勢而為氨固。

　　未來的增長看土儲蛀埂。據(jù)智通財經(jīng)APP了解，融信現(xiàn)有的土儲依然能夠支撐其業(yè)績穩(wěn)定增長解瀑。截至2018年末盾轮，總土儲達約2541.65萬平方米，相當(dāng)于當(dāng)年合約建筑面積的4.5倍蛛蒙。這些土儲分別于39個城市肺素，其中超過八成土儲貨值位于一二線月，融信管理層在業(yè)績會上透露宇驾，今年的可推貨值為2000億元倍靡，較去年增加了300億元。最多位于長三角地區(qū)课舍，占比達到52.3%;其次是海峽西岸區(qū)域塌西，占比20.7%。

　　目前筝尾，融信已經(jīng)進駐九大核心城市群捡需，分別為海峽西岸、長三角筹淫、長江中游站辉、大灣區(qū)、京津冀损姜、中原饰剥、成渝、西北及山東半島城市群摧阅，加上今年新進入的市場寺癌，融信布局的城市已超過40個。從去年及今年上半年的布局情況來看铣啰，長三角地區(qū)依然是融信最重要的“糧倉”绅荒。

　　值得一提的是，長三角不僅是融信布局的重點肌搔，也是其他各路房企的必爭之地肝羊。據(jù)統(tǒng)計成甫，按城市群劃分，截至2018年末子特，代表企業(yè)在長三角城市群的土地儲備占比最高著正，達17.8%。今年上半年蛀植，長三角城市群TOP10企業(yè)拿地金額也穩(wěn)居榜首，約2348億元垫凝，高于中西部城市群的1676億元填要，拿地面積3319萬平方米，次于中西部的6003萬平方米仔戈。

　　各大房企加緊布局長三角关串，從側(cè)面說明了該區(qū)域的經(jīng)濟增長潛力。長三角城市群經(jīng)濟體量大监徘，發(fā)展速度速度快晋修，隨著長三角一體化戰(zhàn)略的推進，預(yù)計有望吸引更多人口流入凰盔，這是支撐房地產(chǎn)需求的重要因素之一墓卦。

　　與其他房企對比，融信在長三角的土儲面積占比相對更高户敬。憑借著在長三角區(qū)域的主力優(yōu)勢落剪，融信或許依然能夠保持不錯的銷售增長。

　　土儲的增加需要資金支撐尿庐。據(jù)了解忠怖，融信的合約銷售仍在維持增長，同時債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化抄瑟，為后續(xù)拿地和開發(fā)提供了穩(wěn)固的后盾凡泣。

　　公告顯示，今年1-6月拯奔，融信實現(xiàn)總合約銷售額約566.78億元谭扑，同比增長3.93%;總合約建筑面積約為281.98萬平方米，同比增長11.08%办樟。公司已完成全年銷售的40.49%痒蛇，歷年融信均能完成超額完成目標(biāo)，加之其推盤高峰期集中在下半年弦途，下半年的銷售增速通常高于上半年俺下，因此完成既定目標(biāo)的難度不大。

　　6月份抡广，該集團總合約銷售額約為100.3億元预铁，同比增加2.33%嚣赤，雖然合約建筑面積同比下降28.07%至約32.6萬平方米，但平均合約售價同比增加43.52%簸翠，約每平方米3.1萬元违冲。環(huán)比來看，平均合約售價的上漲超過合約建筑面積的降幅蒋毕。

　　年初以來略荡，融信還通過發(fā)行新美元債，回購和注銷舊美元債歉胶，提前贖回私人公司債券的方式優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)汛兜，降低融資成本。去年公司凈負債率同比下降54個百分點至105%通今，今年的目標(biāo)是降到90%以內(nèi)粥谬。

　　近日，融信間接附屬公司融信(福建)投資集團有限公司公開發(fā)行不超過40億元人民幣公司債券辫塌，該債券分兩批發(fā)行漏策，其中“19融信01”發(fā)行規(guī)模為28.5億元，票面利率為6.45%臼氨，債券期限(2+2)年;“19融信02”發(fā)行規(guī)模11.5億元掺喻，票面利率6.78%，債券期限為(3+2)年储矩，募集資金用于償還即將到期的公司債券巢寡。

　　據(jù)了解，本次發(fā)債的利率低于融信的整體融資成本7.09%椰苟。在控制杠桿的前提下抑月，融信通過低利率新債換舊債，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)跷塘，降低融資成本苗鸦，同時為增厚利潤騰出空間。

　　隨著銷售回款增加跋共，負債率下降外羽，融信擴充土儲的底氣也將更加充足。公司本身去化能力比較強絮很，去化周期為3年左右捡奖，土儲和新增貨值陸續(xù)轉(zhuǎn)化為銷售額，將支撐業(yè)績繼續(xù)向上戚绪。